Když se v nájemním bytě něco rozbije:
Kdo platí opravy od roku 2026?
15. března 2026
Každý, kdo bydlí v nájmu, to zná. Přestane téct kohoutek, ulomí se klika u dveří nebo odejde splachování na záchodě. A hned vyvstane otázka: mám to platit já nebo pronajímatel?
Základní pravidlo se nemění ani po 1. lednu 2026:
Nájemce platí drobné opravy a běžnou údržbu, pronajímatel platí větší a dražší opravy.
Jenže od roku 2026 se mění hranice, kde končí „drobné“ a začíná „velké“.
Jak to bylo dřív
Do konce roku 2025 platilo, že za drobnou opravu se považovala taková, která stála maximálně 1 000 Kč. Zároveň existoval roční limit – nájemce nemohl za celý rok zaplatit na drobných opravách víc než 100 Kč za každý metr čtvereční bytu.
Takže třeba v bytě o 60 m² to bylo nejvýš 6 000 Kč ročně. Všechno nad tuto částku už šlo za pronajímatelem. Tato pravidla ale vznikla v době, kdy byly ceny oprav úplně jinde než dnes. Řemeslník, který přijede vyměnit sifon nebo opravit zásuvku, dnes často stojí víc než celý tehdejší limit na jednu opravu.
Co platí nově od 1. ledna 2026
Od roku 2026 se proto hranice posouvají nahoru. Nově platí, že drobná oprava je taková, která stojí maximálně 1 500 Kč. Roční strop se zvyšuje na 150 Kč za metr čtvereční bytu.
U stejného bytu o 60 m² tak může nájemce za rok zaplatit až 9 000 Kč. Pokud by se součet drobných oprav dostal nad tuto částku, další opravy už hradí pronajímatel.
Smysl změny je jednoduchý: zákon se snaží přizpůsobit realitě dnešních cen, aby se nemusela každá drobnost řešit jako „velká oprava“ jen proto, že práce řemeslníka zdražily.
Co se považuje za drobné opravy
Drobné opravy jsou ty, které souvisejí s běžným užíváním bytu. Typicky jde o věci, které člověk používá denně a které se běžně opotřebovávají.
Patří sem například opravy klik, zámků a pantů u dveří, výměna sifonu pod umyvadlem, oprava splachování na toaletě, výměna sprchové hadice, oprava zásuvky nebo vypínače, výměna těsnění u kohoutku nebo oprava rolety či žaluzie.
Sem patří i drobné opravy podlah, prahů nebo lišt, pokud nejde o rozsáhlé poškození. Jednoduše řečeno: pokud se pokazí něco „malého“ uvnitř bytu a oprava není drahá, většinou to spadá na nájemce.
Co platí pronajímatel
Pronajímatel naopak platí všechno, co už není drobnost. Typicky jde o opravy rozvodů vody, plynu a elektřiny ve zdech, opravy topení, kotle nebo bojleru, výměnu oken, opravy střechy, fasády nebo nosných částí domu.
Stejně tak hradí opravy, které jsou dražší než zmíněných 1 500 Kč za jednu akci, nebo když se nájemce za rok dostane přes svůj roční limit. V tu chvíli už další opravy jdou za majitelem bytu, i kdyby šlo jinak o „drobnost“.
Na co si dát jako nájemce pozor
Důležité je, že nájemní smlouva může pravidla trochu upravit, ale nesmí zhoršit postavení nájemce oproti zákonu. Jinými slovy: pronajímatel vám nemůže do smlouvy napsat, že budete platit úplně všechno bez omezení.
Také platí, že pokud se něco rozbije ne vaší vinou, ale třeba stářím zařízení, pořád se rozhoduje podle toho, zda jde o drobnou nebo velkou opravu. Ne podle toho, kdo to „zavinil“.
Shrnutí pro běžný život
Od roku 2026 tedy platí jednoduché pravidlo:
Menší opravy v bytě si většinou zaplatíte sami, ale jen do určité hranice. Jakmile se oprava prodraží nebo už za rok zaplatíte příliš mnoho, nastupuje povinnost pronajímatele.
Změna od roku 2026 hlavně znamená, že nájemce může zaplatit za drobné opravy víc než dřív, protože se zvýšily limity. Základní princip se ale nemění: byt jako celek má udržovat pronajímatel, běžný provoz bytu nese nájemce.
