Vybrali jste si byt, který si chcete najmout nebo naopak nějaký vlastníte a chcete jej pronajmout? Pak budete potřebovat vyhotovit nájemní smlouvu. Tušíte, jaké náležitosti má smlouva o nájmu obsahovat, kdy zaniká a na co si dát při podpisu smlouvy o nájmu pozor? Zkusíme Vám tímto článkem všechny tyto otázky zodpovědět…

Co je nájemní smlouva?

Nájemní smlouva je dokument, který upravuje podmínky užívání konkrétního prostoru za účelem bydlení, uskladnění věcí, podnikání. Předmětem nájmu tedy kromě bytů je: garáž, sklad, budova, pozemek, kancelářský prostor neboli prostor sloužící podnikání.

Smlouvu o nájmu většinou vyhotovuje pronajímatel a určuje tedy podmínky nájmu tak, aby co nejvíce chránili jeho vlastnictví, tj. předmět nájmu a je na potenciálním nájemci, zda bude předložený dokument a podmínky akceptovat. Smlouva o nájmu by měla obsahovat práva a povinnosti nájemce a pronajímatele a v případě sporu by měla chránit obě strany a jejich dohodu dokládat. 

Pronajímatel může vyloučit jakoukoliv stavební úpravu předmětu nájmu, stejně tak zákaz chovu domácích zvířat či zákaz kouření. Toto by mělo být vyloučeno písemnou formou.

Jaké jsou náležitosti smlouvy o nájmu?

Smlouva o nájmu by měla mít písemnou formu, aby se k ní mohlo v případě sporu přihlížet a měla by mít tyto náležitosti:

1. Identifikace smluvních stran- Ve smlouvě nesmí chybět jméno a příjmení či jiná specifikace nájemce a pronajímatele. V případě, že potenciální nájemce neznáte, měli byste si je důkladně prověřit (tuto službu v RK PUBEC provádíme v případě každého zprostředkovávaného nájemního vztahu). Dále by ve smlouvě nemělo chybět trvalé bydliště, rodné číslo a event. číslo občanského průkazu, kontakt a kontaktní osoba.
2. Předmět nájmu- Ve smlouvě by měl být předmět nájmu specifikován velmi jasně a srozumitelně, měli by se používat údaje z katastru nemovitostí, číslo pozemku, číslo domu, obec, katastrální území. Dále adresa, určení poschodí, dispozice a výměra. Přílohou smlouvy o nájmu by neměl chybět výpis z katastru nemovitostí, rovněž tuto službu poskytujeme našim klientům- zajišťujeme aktuální výpis z katastru nemovitostí a přikládáme jej ke smlouvě o nájmu. 
3. Platba a způsob úhrady nájemného- Smlouva by měla obsahovat konkrétní částku, kterou bude nájemce za užívání předmětu nájmu hradit. Výše nájemného by neměla obsahovat platby za spotřebu el. energie, plynu, vodného, stočného, anebo musí být jasně popsáno, jaká je výše nájemného a jaká výše platby za spotřebu energií. Důležité je určit datum splatnosti a jak bude nájemce platbu provádět. Doporučujeme klientům sjednání vratné jistoty (kauce) pro případ poškození nábytku či nezaplacení měsíčního nájmu. Nezapomeňte, že výše vratné jistoty by neměla přesáhnout trojnásobek výše měsíčního nájemného. Smluvní strany by si měly sjednat, jakým způsobem bude jistota v případě zániku nájmu vrácena.  
4. Doba nájmu- Ve smlouvě by měla být určena doba, po kterou smlouva je platná a účinná. Pokud takový časový údaj chybí, platí ze zákona, že smlouva o nájmu je sjednána na dobu neurčitou. Na dobu neurčitou se automaticky překlápí smlouva, která byla sjednána na delší dobu než 50 let. (Doba nájmu ve smlouvě být může, ale nemusí. V druhém případě tedy automaticky platí, že smlouva je uzavřena na dobu neurčitou. Námi zprostředkovávané smluvní vztahy pro případ bytů uzavíráme na dobu určitou s automatickým prodloužením. Automatické prodloužení je výhodné proto, že smluvní strany nemusí po uplynutí sjednané doby uzavírat dodatky a naopak mají možnost před ukončením sjednané doby v dané době smlouvu o nájmu formou oznámení ukončit.)
5. Práva a povinnosti smluvních stran- Tato část je ve smlouvě z právního hlediska velmi specifická a záludná. Je totiž na pronajímateli a nájemci, jaká práva a povinnosti si ve smlouvě zakotví a na čem se obě strany budou ochotny dohodnout. Před podpisem smlouvy o nájmu doporučujeme našim klientům, aby si velmi pečlivě prohlédněte budoucí předmět nájmu a event. pořídili fotodokumentaci a při předání předmětu nájmu postupovali podobně. Pořízení fotodokumentace je podstatné jak pro pronajímatele, tak nájemce. Do předávacího protokolu klientům doporučujeme zapsat stav měřidel, popis vybavení, event. další poznámky jako je např. počet předávaných klíčů od předmětu nájmu.

Závěrem - smlouva musí obsahovat datum podpisu smluvních stran a podpis smluvních stran, tj. pronajímatele a nájemce.