Realitní kancelář | Na trhu s nemovitostmi od roku 1990

Kupní smlouva na byt a její povinné a užitečné náležitosti

29.6.2020

Převod vlastnictví k bytu na základě kupní smlouvy upravuje obecně občanský zákoník č. 89/2012 Sb. a specifické požadavky na obsah kupní smlouvy pak upravuje Katastrální zákon č. 256/2013 Sb.

Vzhledem k tomu, že byt je nemovitou věcí, musí být kupní smlouva vždy písemná, jinak je neplatná.

Podstatné náležitosti kupní smlouvy dle občanského zákoníku jsou:

  • identifikace smluvních stran
  • identifikace předmětu převodu
  • určení kupní ceny
  • podpisy účastníků

Uvádět ve smlouvě ostatní náležitosti sice není dle zákona povinné, ale přesto velmi užitečné, protože smluvní strany tak dopředu mají jasně sjednáno, jak při prodeji postupovat a vyhnou se tak případným budoucím sporům.

Nepodstatné náležitosti kupní smlouvy mohou být:

  • podrobné ujednání o způsobu úhrady kupní ceny
  • podrobná specifikace případných vad nemovitosti
  • specifikace způsobu a data předání bytu
  • možnosti odstoupení od smlouvy či smluvní pokuty v případě porušení povinností jednou ze stran, apod.

 

Vzhledem k tomu, že § 1105 občanského zákoníku se nemovitá věc nabývá zápisem do katastru nemovitostí, je nutné při sepisování kupní smlouvy vzít v úvahu i požadavky katastrálního zákona tak, aby katastrální úřad zapsal převod vlastnického práva k bytu bez problémů.

 

Podstatné náležitosti kupní smlouvy

1. Identifikace smluvních stran

Dle § 14 Katastrálního zákona se u fyzických osob požaduje uvést: jméno, příjmení, rodné číslo, bylo-li přiděleno, pokud ne, tak datum narození, adresa trvalého pobytu, pokud není, tak adresa bydliště. U právnických osob pak název, sídlo a identifikační číslo.
Z označení by také mělo být patrné, kdo je prodávajícím a kdo kupujícím.

2. Identifikace předmětu převodu

Dle § 8 Katastrálního zákona se u bytové jednotky požaduje uvést:

  • číslo jednotky a její pojmenování (bytová jednotka)
  • označení budovy, ve které se byt nachází, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena
  • označení pozemku, na kterém je budova postavena
  • označení případných okolních pozemků
  • katastrální území, katastrální úřad
  • doporučuji uvést i list vlastnictví, na kterém jsou výše uvedený byt, budova a pozemky zapsané

Dále je nutné rozlišovat, jestli byt vznikl dle zákona o vlastnictví bytů, který již dnes není účinný, nebo jestli vznikl podle nového občanského zákoníku. Pokud byt vznikl podle zákona o vlastnictví bytů, je nutné specifikovat i výši podílu na společných částech budovy a podílu na pozemcích. Pokud byt vznikl již podle nového občanského zákoníku, tyto podíly se uvádět nemusí a vlastnictví k těmto podílům přechází automaticky s převodem bytové jednotky.

Přestože to není povinné, doporučovala bych uvést i podrobnou informaci o umístění bytu v domě, tj. patro, z jakých pokojů sestává, zda je součástí balkon či sklep, jaké je vybavení jednotky.

Ve smlouvě je také možné specifikovat společné části budovy. Tyto části jsou uvedeny v prohlášení vlastníka. Budoucí vlastník má tak jasnou představu, co je jeho výlučným vlastnictvím, tj. co je součástí bytu a co již ne. Opravy společných částí domu jsou totiž financovány nikoli přímo vlastníkem bytu, ale ze společného fondu oprav, do kterého vlastník přispívá dle velikosti svého bytu.

Vzhledem k tomu, že především u bytů je specifikace předmětu převodu dost náročná, doporučovala bych si takovou smlouvu nechat sepsat vždy odborníkem, protože i nepatrná chyba v zákonem požadované specifikaci může mít za následek, že katastrální úřad byt nepřevede.

3. Kupní cena

Kupní cena musí být vyjádřena v penězích danou částkou nebo alespoň musí být sjednán způsob jejího určení. 


4. Podpis smluvních stran a datum

K tomu, aby kupní smlouva byla platná a účinná, musí být vlastnoručně podepsána všemi účastníky a opatřena datem podpisu. Na smlouvě, která je předkládána katastrálnímu úřadu, musí být podpisy účastníků úředně ověřeny. 

Nepodstatné (nepovinné) náležitosti kupní smlouvy:

5. Způsob úhrady kupní ceny

V každém případě je vhodné ujednat podrobný postup úhrady kupní ceny kupujícím. Tzn., zda bude kupní cenu platit v hotovosti, či převodem, z vlastních zdrojů nebo z hypotečního úvěru, zda bude kupní cenu hradit přímo na účet prodávajícího nebo přes úschovu (advokátní, notářskou, apod.), ve splátkách nebo najednou a především do jakého data.

6. Možnost odstoupení, smluvní pokuta

Možnost odstoupení od kupní smlouvy se obecně řídí občanským zákoníkem. Smluvní strany si však můžou případy odstoupení sjednat.

Určitě je vhodné ve smlouvě specifikovat možnosti odstoupení v případě porušení určitých povinností smluvních stran. Např. pokud kupující neuhradí kupní cenu řádně a včas nebo pokud prodávající nemovitost zatíží nějakým věcným právem apod. Dále je vhodné sjednat i případné smluvní pokuty v případě porušení ujednaných povinností.

7. Prohlášení o případných vadách

Prodávající by měl vždy v kupní smlouvě definovat všechny vady předmětu převodu, a to ať už právní nebo faktické. Právními vadami mohou být např. zástavní právo, věcná břemena, právo nájmu, apod. Faktické vady jsou vady technického rázu, např. popraskané zdivo, vlhká omítka, nefunkční topení, apod. Toto je velmi důležité prohlášení, protože pokud vlastník předem upozorní kupujícího na všechny vady a zejména ty skryté, nemůže kupující následně tyto vady namítat.

8. Předání nemovitosti a případných listin

Ve smlouvě by měl být sjednán i datum předání nemovitosti kupujícímu. Při samotném předání nemovitosti je vhodné podepsat předávací protokol, kde se sepíše, co vše prodávající kupujícímu předává, tj. nejen nemovitost ale i např. klíče, vnitřní zařízení, projektovou dokumentaci, vyúčtování služeb, apod. Vhodné je sepsat i stavy měřidel energií jako podklad pro jejich převod na nového vlastníka.

Říká se, že pokud na obou stranách obchodu stojí lidé, kteří respektují gentlemanské dohody a plní dohodnuté podmínky, nejsou smlouvy potřeba. U nemovitostí však zákon vždy požaduje písemnou formu a navíc, pokud jsou ve smlouvě dohodnuté podmínky podrobně sepsány, pak je vše předem jasné a nevznikají domněnky a případné spory.

 

autor článku: Mgr. Šárka Pubcová, ředitelka RK Pubec



Související články


Sledovat nové články

Články z Blogu | Realitní bulletin