Koupit nový nebo starší byt?
12. prosince 2023
To je dilema. Sám vlastním několik bytů - některé jsou ve starší zástavbě, některé jsem kupoval zcela nové a odpověď nebude úplně jednoznačná.
Novostavba X starší byt
Novostavba má své nesporné výhody – jedná se o právě dokončený projekt, vše je nové a v záruce a většinou vás nečekají žádné další zásadní investice. Nová nemovitost má také zpravidla nižší provozní náklady, neboť již při výstavbě většina developerů dbá na moderní materiály, technologie a úspory energií. Novostavby tak vyhovují moderním nárokům na bydlení i přísným požadavkům na energetickou náročnost, u starších domů se naopak můžeme setkat s nedostatečnou tepelnou a zvukovou izolací, netěsnícími okny či nevyhovujícími výtahy (pokud vůbec v bytovém domě jsou). To vše se pak může promítnout nejen do příspěvků do fondu oprav, ale také třeba nákladů na vytápění.
Většina bytů v novostavbách má i promyšlené samotné dispozice, místnosti bývají vzdušné a světlé, výtah je samozřejmostí. Také se nemusíte trápit s parkováním jako u starší zástavby, protože vyhrazené parkovací místo máte k dispozici přímo v objektu.
Určitě je dobré zmínit občanskou vybavenost. V případě starší zástavby bývá velmi dobrá, a to i u panelákových sídlišť, u nové zástavby je to spíš případ od případu. Pokud tedy budete uvažovat o koupi vlastního bydlení, v klidu si projděte celou lokalitu a všímejte si, zda je v dosahu bytového domu škola či školka, MHD nebo supermarket pro běžné nákupy.
U staršího bytu máte nespornou výhodu v tom, že na vlastní oči si můžete fyzicky prohlédnout nemovitost, kterou kupujete. Což u nové výstavby nebývá pravidlem, spíše naopak. Není nic výjimečného, že novostavby začíná developer prodávat ještě před vydáním stavebního povolení a termín kolaudace a případného nastěhování je občas v nedohlednu. Na druhou stranu někteří developeři startují s lákavými cenami. Osobně jsem koupil pár bytů takto na začátku výstavby, a i když se mi tehdy i zaváděcí ceně zdály poněkud vysoké, s odstupem několika málo let vím, jak dobře jsem tehdy tyto byty pořídil.
Financovat kupní cenu prostřednictvím hypotéky je možné jak u starší nemovitosti, tak u nové výstavby, tam je většinou průběžné financování a vstřícný developer vám může nastavit i individuální platební kalendář dle vašich možností. Setkáváme se i s případy, kdy developerovi stačí složit na začátku výstavby pouze 10 % kupní ceny a zbývající část požaduje až po kolaudaci. Záleží na tom, jak je developer kapitálově silný, zda potřebuje k výstavbě použít i vámi složené finanční prostředky či zda využívá tzv. projektové financování. Pozor byste si měli dát, zvláště v dnešní době, na případnou inflační doložku, kterou si někteří developeři s klienty sjednávají (z důvodu rostoucích cen materiálu a stavebních prací) a mohou jí pak uplatňovat v průběhu výstavby. To může koupi novostavby citelně prodražit. Zjistěte si o developerovi co nejvíce informací, především se zajímejte o jeho historii a již realizované projekty.
Mezi výhody bytů ve starší zástavbě patří jednoznačně jejich cena. Ta může být i o polovinu nižší než u srovnatelně velkého bytu v novostavbě ve stejné lokalitě. Na druhou stranu pořizovací cena bytu je pouze prvotní náklad. Následná případná rekonstrukce často představuje další nemalé finanční výdaje. Nižší vstupní investice u staršího bytu také nezřídka provází vyšší provozní náklady.
Jsou i další aspekty, které byste při koupi nemovitosti měli vzít v potaz. Budu v bytě bydlet nebo ho pronajímat? Pokud ho budu pronajímat, kolik bude činit nájemné a jaká bude návratnost? Budu byt jednou chtít přenechat svým dětem? Nepovede v blízkosti bytového domu nějaká veřejně prospěšná stavba (např. velkokapacitní silnice)?
Z uvedeného vyplývá, že odpověď, zda koupit nový či starší byt, není úplně jednoduchá. Jak jsem již zmínil, v mém soukromém portfoliu mám byty nové i starší. Vždy jsem při rozhodování zohledňoval i své pocity a dojmy. A to i u novostaveb, byť při podpisu smlouvy byla nanejvýš shrnutá ornice. Ale vždy jsem se zajel na místo podívat, prošel si ho a odpověděl si kladně na otázku, zda bych si dokázal představit na takovém místě žít.
