Představte si, že prodáváte svůj podíl na domě, pozemek v národním parku nebo třeba historickou budovu. V některých případech nestačí najít kupce a podepsat smlouvu – nejdříve musíte nabídnout nemovitost někomu jinému, protože má takzvané předkupní právo. Ale co to vlastně znamená?

Předkupní právo je zvláštní právní nástroj, který dává určité osobě nebo i státu přednostní možnost, koupit věc dříve, než ji prodáte někomu jinému. Slouží k ochraně spoluvlastníků, nájemců, státu nebo veřejného zájmu, například pokud jde o ochranu přírody nebo kulturního dědictví.

Český právní řád zná různé druhy předkupních práv: zákonná, která vyplývají přímo ze zákona, i smluvní, která si dohodnou dvě strany mezi sebou. Některá chrání jednotlivce, jiná celý stát.

A) Zákonné předkupní právo

Vyplývá přímo ze zákonů, bez nutnosti písemného ujednání. V současnosti se v ČR zákonné předkupní právo uplatňuje především v těchto případech:

Předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby

Je-li stavba vlastněná jednou osobou postavena na cizím pozemku, vzniká vzájemné předkupní právo mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby.
Tj. pokud se majitel pozemku, na které stojí stavba, kterou vlastní někdo jiný, rozhodne pozemek prodat, musí nejprve nabídnout pozemek majiteli stavby, a naopak. Cílem je, aby vlastníkem stavby i pozemku byla stejná osoba a stavba se tak mohla stát součástí pozemku.

Předkupní právo nájemce

Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu.

Při rozdělení domu na jednotky je vlastník povinen při prvním převodu jednotky (bytu) tuto nabídnout přednostně nájemci, a to za stejných podmínek, za jakých by jednotku nabídl (prodal) někomu jinému. Toto však neplatí pro nebytové prostory, a je-li nájemcem právnická osoba.

Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti

Uplatní se, pokud spoluvlastnictví vzniklo např. dědictvím či jinou situací, která spoluvlastníkům neumožnila ovlivnit práva a povinnosti od začátku.
Trvá po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví a neplatí, pokud se podíl převádí na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo přímého příbuzného.

Například: 3 sourozenci zdědí nemovitost. Pokud jeden bude chtít svůj podíl prodat, ostatní mají 6 měsíců přednostní právo ho odkoupit.

POZOR: V tomto případě je nutné upozornit, že toto předkupní právo platí opravdu pouze v případě nedobrovolného nabytí (např. v dědictví), nevztahuje se na situaci, kdy spoluvlastník podíl koupil nebo dostal darem!

Předkupní právo obecně všech spoluvlastníků bylo zrušeno novelou občanského zákoníku k 1. 1. 2018.

Důvodem zrušení byly komplikace při prodeji spoluvlastnických podílů, omezení svobodné volby vlastníka a prostor pro spekulace. Je pravda, že nastávaly dost paradoxní situace. Např. při prodeji podílu na přístupové cestě k domu byl vlastník povinen nabídnout podíl na přístupové cestě ostatním spoluvlastníkům a pokud někdo svého předkupního práva využil, ztratil vlastník přístup k domu. Takže zrušení tohoto předkupního práva se zdá celkem logické.

Bohužel ale i neexistence obecného předkupního práva pro všechny spoluvlastníky, bez ohledu na to, jak podíl nabyli, činí potíže. Např. v situaci, kdy jste spoluvlastníkem např. domu a druhý spoluvlastník se rozhodne svůj podíl prodat, není povinen vám svůj podíl nabídnout, ani vás o svém záměru informovat. Pokud jsou mezi spoluvlastníky dobré vztahy, dohodnou se. Problém však nastává, pokud dobré vztahy nepanují. Může se stát, že podíl koupí cizí osoba, spekulant, který využije svého postavení k vydírání druhého spoluvlastníka a nátlaku k tomu, aby mu svůj podíl buď prodal pod cenou nebo naopak odkoupil podíl spekulanta za mnohem vyšší cenu. Bohužel právní ochrana spoluvlastníka je v tomto případě dost omezená.

Je tedy otázkou, zda by se nemělo obecné předkupní právo pro všechny spoluvlastníky do občanského zákoníku opět vrátit s vyloučením případů, kdy předkupní právo nedává smysl (viz podíl na cestě).