Realitní kancelář | Na trhu s nemovitostmi od roku 1990

Pořízení nemovitosti v družstevním vlastnictví

10.8.2020

Mnoho zájemců o koupi nemovitostí se dívá na nemovitosti v družstevním vlastnictví skrze prsty, nicméně i získání takovéto nemovitosti může být výhodné a finálně to může znamenat její plnohodnotné vlastnictví. Cesta k dosažení tohoto cíle je však výrazně odlišná než je tomu u klasického prodeje. Hlavním cílem tohoto článku je přiblížit Vám tuto problematiku. 

Jaké jsou hlavní rozdíly mezi koupí nemovitosti a převodem družstevního podílu?

  1. Nejedná se zde o koupi nemovitosti, ale o převod družstevního podílu s právem užívání určité nemovitosti. 
  2. Při klasické koupi nemovitosti se sepisuje kupní smlouva a ke změně vlastnictví nemovitosti dochází změnou zápisu vlastníka nemovitosti na příslušném katastrálním úřadu. Při převodu družstevního podílu se sepisuje smlouva o převodu družstevního podílu a smlouva o užívání nemovitosti, jejíž užívání převod družstevního podílu umožňuje.
  3. Při klasické koupi nemovitosti dochází ke změně vlastnictví nemovitosti ihned dle lhůt daných katastrálním zákonem. Při převodu družstevního podílu se tak stane až následně v rámci úkonu, kterému se říká převod nemovitosti do vlastnictví.
  4. Klasickou koupi nemovitosti lze zpravidla financovat hypotékou a touto nemovitostí lze za hypotéku ručit. Při převodu družstevního podílu není takové ručení možné. V tomto případě je potřeba financovat buď z vlastních zdrojů  nebo bankovním úvěrem, který nevyžaduje ručení nemovitostí. A nebo musí být nabyvatel schopný za úvěr ručit jinou nemovitostí.
  5. Vzhledem k tomu, že převod družstevního podílu není změnou vlastnictví nemovitosti, neplatí se při něm daň z nabytí nemovitosti.
  6. Podmínky a postup převodu nemovitosti jsou stanovené vnitřními předpisy příslušného družstva. Tyto se mohou lišit družstvo od družstva.

Jaké jsou hlavní otázky, na které byste měli znát odpovědi v případě úvahy o koupi nemovitosti v družstevním vlastnictví.

  • Úplně kardinální otázkou je, zda a za jakých podmínek bude v budoucnu možné převést nemovitost, jejíž užívání je předmětem převodu, do osobního vlastnictví. Pokud je totiž převod do osobního vlastnictví možný ihned nebo v době přijatelné pro zájemce, jedná se pak o případ, kdy výsledkem celého procesu je plnohodnotné získání nemovitosti do vlastnictví. Takže i když jiným způsobem, tak zde dosáhneme obdobného výsledku jako při klasické koupi nemovitosti. V případě, že se v budoucnu s převodem do vlastnictví nedá počítat, musí být uvedené zohledněno v ceně za převod družstevního podílu, protože klasického vlastnictví zde dosaženo nemůže být. Převod se pak týká v podstatě jen práva nemovitost užívat. Je dobré však vědět i to, že družstevní podíl je běžnou součástí dědictví a je možné ho převádět na jiné osoby, takže ani při nemožnosti převodu do vlastnictví není bezcenný.
  • Další velice důležitou věcí je, zda je či není splacená anuita nemovitosti, jejíž užívání převod družstevního podílu umožňuje. Anuitou se rozumí nesplacená hodnota této nemovitosti, která musí být splacena dříve, než je možné ji převést do vlastnictví. Pokud je anuita splacena, je vše zcela bez problému. Pokud splacena není, musí ji buď převodce družstevních práv uhradit před provedením převodu, nebo pak uvedené bude muset provést nabyvatel družstevního podílu. V tomto případě by dohodnutá cena za převod družstevního podílu měla být o nesplacenou anuitu ponížena.
  • V neposlední řadě je i to, znát jakým způsobem a za jakých podmínek bude převod družstevního podílu probíhat. Na rozdíl od standardizovaného postupu při klasickém prodeji nemovitosti, je totiž převod družstevního podílu daný předpisy příslušného družstva a tak se může družstvo od družstva v různých detailech a posloupnosti jednotlivých kroků značně lišit. Odlišná je i výše zpoplatnění jednotlivých kroků převodu. Opět je tak dobré dopředu znát informaci, jak vysoké poplatky spojené s převodem družstevního podílu jsou a dohodnout se původním majitelem, kdo tyto poplatky bude platit nebo zda budou hrazeny např. rovným dílem oběma stranami.

Klasický postup převodu družstevního podílu je následující:

  1. Zjistit si veškeré detaily toho jak bude převod probíhat a jaké se z něj budou hradit poplatky, jaké jsou možnosti následného převodu do vlastnictví a zda je splacena anuita.
  2. Dohodnout podmínky převodu.
  3. Podepsat smlouvu o budoucím převodu družstevního podílu, ve které bude dohodnuta cena za převod podílu, posloupnosti jednotlivých kroků, povinnosti jednotlivých stran, termíny, úschova prostředků, atd...
  4. Úhrada dohodnuté částky za převod družstevního podílu do úschovy.
  5. Podpis finálních smluv o převodu družstevního podílu a provedení dalších úkonů dle předpisů družstva.
  6. Předání nemovitosti a úhrada částky za převod družstevního podílu převodci.


Závěrem bych rád uvedl, že i když je postup „koupě nemovitosti“ v družstevním vlastnictví pro mnoho lidí dosti nesrozumitelným procesem s nejistým výsledkem, tak se jedná o běžný a zcela bezpečný způsob získání nemovitosti, který v realitní kanceláři Pubec běžně realizujeme. Často se nám při těchto realizacích stává, že o získání takovýchto nemovitostí často usilují lidé, kteří již s tímto druhem převodu mají osobní zkušenosti a vědí tak, že kupovat něco v „družstevním vlastnictví“ rozhodně není nějaké riskantní a nebezpečné rozhodnutí.

 

autor článku: Bc. Michal Mašek, makléř RK Pubec



Související články


Sledovat nové články

Články z Blogu | Realitní bulletin