Realitní kancelář | Na trhu s nemovitostmi od roku 1990

Jak správně stanovit cenu pozemku?

24.8.2020

Na cenu pozemku má vliv spousta faktorů. Některé jsou ovlivnitelné více, některé méně. Rozhodující vliv na cenu v tržně fungující ekonomice má samozřejmě trh sám – cena je tedy finálně určena na základě nabídky a poptávky.

Pokud jste “realitní laik“ nebo neznáte poměry v regionu, vlastníte pozemek a nejste si jisti jeho cenou, doporučuji se v prvé řadě obrátit na regionální renomovanou realitní kancelář, která má zkušenosti a znalosti místního trhu. Zde máte asi největší šanci, že můžete získat relevantní informaci. V každém případě je nutno brát poskytnutou informaci s nějakou rezervou a počítat s tím, že teprve výše zmiňovaný trh poskytne pravdivý obraz.

Co vše je zapotřebí zjistit a na co se ptát, jsem podrobně popsal již v článku věnovaném problematice koupě pozemku, který si můžete přečíst zde.

Snažíte-li se však správně určit jeho tržní cenu, je zapotřebí zjistit tyto nejdůležitější faktory:

  1. O jaký druh pozemku se jedná? Jedná se o stavební parcelu nebo ostatní pozemkové parcely? A k čemu konkrétně je určena (co ní lze postavit - rodinný dům; rekreační nemovitost do X m2; lze na ní vůbec stavět?)?
  2. Co lze na základě územního plánu na pozemku realizovat (zda město na pozemku počítá s výstavbou či ne)?
  3. Jak je to s přístupem k parcele (tzn. zda je v majetku obce, vlastní či v majetku někoho jiného, apod.)? Vlastnictví přístupového pozemku totiž zcela zásadně ovlivní, zda banky budoucímu kupujícímu půjčí peníze, nebo zda bude muset mít připravené vlastní finanční prostředky, což podstatně zužuje okruh kupujících!
  4. V jak poptávané lokalitě se parcela nachází (jsou velmi žádané lokality a lokality méně oblíbené)?
  5. Jak je to s dostupností inženýrských sítí (kde přesně vedou sítě a jaké; zda jsou přivedeny na pozemek do sloupků či zda bude potřeba dobudovat přípojky)?
  6. Jaká jsou případná omezení a břemena pozemku (věcná břemena, například chůze a jízdy, apod.)?

Pokud má znalec místního trhu k dispozici odpovědi na výše uvedené otázky, může na základě zkušeností a znalostí lépe odhadnout rozmezí, ve kterém by se tržní cena mohla pohybovat. Může Vám tedy zcela jistě odpovědět na otázku, zda můžete reálně počítat s cenou v korunách za m2, stokorunách nebo dokonce v tisících za m2.

Ideální je, má-li daná kancelář k dispozici reálné srovnání = za jaké částky se jí podařilo ve srovnatelné lokalitě a srovnatelném období realizovat obdobné prodeje pozemků. Pomoci dnes mohou do jisté míry i cenové mapy, ale údaje z nich jsou bez znalosti výše uvedené problematiky a dílčích faktorů jednotlivých obchodních případů velmi zrádné.


Důležité je si i umět odpovědět na otázku, zda jste před prodejem schopni si sami vlastním přičiněním pozemek nějak zhodnotit (ať již nějakou fyzickou úpravou nebo třeba změnou územního plánu) nebo zda je to nad Vaše možnosti či to není reálné vůbec.
Na cenu pozemku mají samozřejmě vliv i daňové aspekty – obzvláště ožehavou otázkou je problematika DPH, kterou majitelům zejména v případě stavebních pozemků doporučuji konzultovat s daňovým poradcem. Je opravdu výrazný rozdíl, zda státu odvedete či neodvedete při prodeji DPH ve výši 21%.

Jak vidno, při prodeji pozemku existuje obrovské množství faktorů, které mohou jeho cenu zcela zásadně ovlivnit. Je nemovitostí, kde se z mých zkušeností opravdu vyplatí prodej přes fundovanou realitní kancelář, která je schopna prověřit cenu v čase a zajistit majiteli adekvátní odezvu z trhu. Kvalitní pozemek je jednou z komodit, kde cena v čase většinou roste a případné výkyvy směrem dolů jsou spíše krátkodobého charakteru (a to i v období epidemie koronaviru). Nedočkavost a prodej prvnímu, kdo Vás osloví (zejména napřímo bez Vašeho přímého přičinění), se tak nemusí vyplatit. Na druhou stranu mohou nereálná očekávání vést k letitému vyčkávání na zázrak, který nepřijde.

autor článku: Ing. Jan Kantner, realitní makléř RK Pubec

 



Související články


Sledovat nové články

Články z Blogu | Realitní bulletin