Realitní kancelář | Na trhu s nemovitostmi od roku 1990

Chystáte se koupit stavební pozemek?

1.4.2020

Poradíme Vám, na co si dát pozor.

Ač se to možná na první pohled nezdá, koupě pozemku je jedna z nejsložitějších kategorií v rámci realitních obchodů a je možné se při ní lehce spálit. Kupujete-li přes realitní kancelář, měl by Vám makléř být schopen poskytnout alespoň základní dostupné podklady a vyjádření, abyste se mohli seznámit s možnostmi výstavby a situací ohledně dostupnosti inženýrských sítí. Bohužel v praxi to dle zkušeností nebývá úplně standardem a může se stát, že ačkoli byl pozemek prezentován jako stavební, můžete nakonec po koupi zjistit, že na něm není možné stavět. Proto je velmi důležité zjistit všechny aspekty, které mohou mít na možnost výstavby vliv.

 

1. krok

Prvotní prohlídku zvládne asi každý sám i bez účasti makléře, jde o to se podívat, zda je pro Vás vyhovující lokalita, občanská vybavenosti, dostupnost, okolní zástavba, svažitost pozemku a další aspekty. Pokud již předtím máte od makléře podklady, můžete se rychleji zorientovat ohledně inženýrských sítí a případně si dle informací z územního plánu i lépe představit, kde by stavba mohla stát a jak by mohla být umístěna. Někdy je dobré se na pozemek podívat i v různé časy, abyste lépe zhodnotili světelné podmínky, slunce, dopravu, hluk a další podobné aspekty.

 

2. krok

Pokud se Vám pozemek líbí, doporučujeme si vyžádat od kanceláře co nejvíce dostupných podkladů a podrobně si je prostudovat. Začít byste měli prověřením možností výstavby na pozemku dle územního plánu, abyste věděli, zda Vámi zamýšlená stavba je zde vůbec realizovatelná. Pokud Vám vyjádření příslušného stavebního úřadu nedodá kancelář, vyžádejte si ho přímo. Pokud dodá, stejně doporučuji si na příslušný stavební úřad následně zajít a konzultovat Váš stavební záměr. Je dobré mít vyjádření úřadu černé na bílém a znát i platnost tohoto dokumentu. Zjistěte si případně, i zda se nejedná o změně územního plánu, který by mohl vést ke změně klíčových parametrů. Určitě je dobré nahlédnout i do územního plánu a návrhů infrastruktury, zda není přes pozemek či v jeho blízkosti plánovaná nějaká obecně prospěšná stavba (komunikace, apod.).

 

3. krok

Jednou z prvních informací, která by Vás měla zajímat je, zda se k pozemku dostanete pohodlně nejen po fyzické stránce (u užších přístupů pozor, abyste se pak na pozemek dostali se stavební technikou), ale i po té právní. Zbystřete, pokud cesta, po které se k pozemku potřebujete dostat, není obecní nebo není vedena jako komunikace. Někdy toto zjišťování může být složitější (zejména u menších obcí) a je nutno oslovit obec s dotazem, zda je cesta vedena v passportu místních komunikací. Pokud je cesta ve vlastnictví fyzické či právnické osoby, prověřte si, zda je zde alespoň věcné břemeno chůze a jízdy (pozor případně i na nutnost tažení inženýrských sítí – to může být rovněž kámen úrazu). U pozemků bez již vyřešeného vjezdu pozor na možnost dopravního napojení. Ne vždy, ačkoli je pozemek v přímém sousedství komunikace, je možné tento pozemek dopravně napojit, zejména pokud se nachází u rychlostní komunikace či komunikace 1. třídy. Tuto informaci byste si měli případně předem prověřit u příslušného silničního úřadu.


4. krok

Další klíčovou záležitostí jsou inženýrské sítě. Je nutné si prověřit, zda zde nejen vedou ty, které potřebujete a následně i zda je z kapacitních důvodů možné se na ně napojit a zda to není nějak zpoplatněno v závislosti na vlastníkovi těchto sítí, ale i zda zde nevedou sítě, které by Vám mohly stavbu znemožnit nebo prodražit (stožáry vysokého napětí, optické kabely, apod.).


5. krok

V rámci dostupných dokumentů je nutné prostudovat ochranná pásma, týkající se zejména inženýrských sítí. Zvláštní kategorií je ochranné pásmo lesa, na které spousta lidí nevzpomene a které v dokumentaci od stavebního úřadu ani nenajdete. Pokud se ale
na hranici pozemku či blízkém dosahu nachází les (a to nejen vizuálně, ale zejména z hlediska katastrálních map), je zapotřebí velmi zpozornět a zjistit, zda stavba nebude nerealizovatelná kvůli ochrannému pásmu lesa. To bývá obvykle 50 metrů od hranice lesa (v praxi lze obvykle dosáhnout výjimku na 25 metrů). Úplně speciální a pro laika nesnadno zjistitelné je pak i ochranné pásmo dráhy. Vlak ale člověk tak snadno nepřehlédne.


6. krok

Zvláštní pozornost by měl člověk věnovat i dalším aspektům:
Záplavová zóna (relativně snadno zjistitelné z povodňových map, případně dobré ověřit u starousedlíků)
Právní hrozby (pozor, zda pozemek není něčím zatížen – exekuce, věcné břemeno, zástavní právo)
Podloží (v některých případech může stavbu znepříjemnit i skladba podloží – případně nutno vyžádat
či zadat hydrogeologický průzkum)
Radon (dnes již relativně snadno řešitelná záležitost – nutno s ním počítat v rámci výstavby)
Sousedské vztahy (asi nejhůře ovlivnitelný a zjistitelný faktor, který se obvykle projeví až po čase ☺)

 

autor: Ing. Jan Kantner, realitní makléř


Sdílet odkaz na článek


Související články


Sledovat nové články

Články z Blogu | Realitní bulletin