Realitní kancelář
Na trhu s nemovitostmi od roku 1990

Novela úpravy předkupního práva!


Zveřejněno: 1.8.2019

Když 1. ledna 2018 nastala účinnost zákona, který znovu zavedl zákonné, časově neomezené předkupní právo, vyvolala tato změna vlnu emocí a obav, co s sebou v praxi přinese. 

Velké a praktické problémy s realizací předkupního práva se začaly objevovat ve vztahu k prodeji garážových stání či sklepů, které jsou vymezeny jako nebytová jednotka (nebytová jednotka ve vlastnictví více vlastníků s právem užívání garážového stání či sklepa) a  které měli být prodány současně s bytem. Právě toto v praxi převod bytu s garážovým stáním či sklepem velmi komplikuje, neboť je nutné u převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce dodržet zákonné principy a regule. V některých případech však toto může znamenat velké komplikace při prodeji bytu a nemusí vůbec k převodu bytu dojít nebo za velmi sníženou kupní cenu. V případě, že některý ze spoluvlastníků využije svého předkupního práva, případný zájemce o koupi ztratí zájem nebo požaduje velmi výrazné snížení kupní ceny.

Výše jsem se dotkla garážových stání či sklepů, které jsou vymezeny jako jednotka ve vlastnictví více spoluvlastníků, na což myslí chystaná novela občanského zákoníku. Pokud by novela prošla celým zákonodárným procesem, znamenalo by to zrušení překupního práva k takto vymezeným nebytovým jednotkám a odpadlo by velké množství problémů s tímto spojených.

V praxi se ale setkáváme s neméně závažným problémem, a to je spoluvlastnictví k pozemku, jež je příjezdovou cestou. Konkrétně to znamená, že jsem např. vlastníkem chaty, ke které jezdím přes pozemek, na němž mám spoluvlastnický podíl, tj. „příjezdový“ pozemek je ve vlastnictví více osob. Pokud bych chtěla chatu prodat, musím nejdříve nabídnout ke koupi spoluvlastnický podíl na „příjezdovém“ pozemku ostatním spoluvlastníkům. Může se stát, že některý ze spoluvlastníků svého předkupního práva využije a mne zůstane ve vlastnictví pouze chata bez příjezdové cesty, o kterou již zájemce ztratí zájem či chatu prodám s velkou finanční ztrátou. I v tomto případě by mělo novelou dojít ke zrušení předkupního práva, aby odpadly i tyto problémy.

 

Současná úprava

Dle současné právní úpravy mají spoluvlastníci nemovité věci předkupní právo k převáděnému spoluvlastnickému podílu (úplatné i bezplatně). Výjimku tvoří převod na osobu blízkou.

Postup výkonu nabídky převodu spoluvlastnického podílu a využití předkupního práva je popsán v ustanovení § 2140 a následující zákona č. 89/2012 Sb.. Pokud spoluvlastník neprojeví zájem o využití svého předkupního práva do 3 měsíců od uskutečnění nabídky, tedy pokud nesdělí, že má zájem koupit nebo neuhradí kupní cenu sjednanou mezi prodávajícím a kupujícím, jeho předkupní právo zaniká.

 

Navrhovaná úprava

Úprava navrhovaná Ministerstvem pro místní rozvoj počítá s tím, že dojde k omezení předkupního práva mezi spoluvlastníky, a to tak, že bude vyloučena aplikace úpravy obsažené v ustanovení § 1124 a ustanovení § 1125 občanského zákoníku na případy, kdy s jednotkou je převáděn:

  • spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostor, který s ní funkčně souvisí;
  • spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám.

 

Jedná se o dva odlišné případy:

1) V prvém případě se jedná o situaci, kdy je převáděna bytová jednotka a s ní spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, typicky na garáži či sklepu.

2) V druhém případě se jedná o situaci, kdy je převáděna bytová jednotka a s ní spoluvlastnický podíl na pozemku, který funkčně souvisí s bytovou jednotkou.

 

Citovaná novela bude předložena k projednání Poslaneckou sněmovnou a bude muset projit zákonodárným procesem. Navrhovaná účinnost je k 01. 01. 2020. Dojde-li ke schválení, určitě Vás o této změně budeme informovat.

 

Mgr. Monika Štuksová

právník

Novela úpravy předkupního práva!

Prohlédněte si další weby RK PUBEC:

Chci prodat nemovitost